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念願のマイホームを建てた直後に、離婚の話が持ち上がる――いわゆる「新築離婚」は、決して珍しいことではありません。もっとも、新築離婚では、通常の離婚の問題に加えて、「建てたばかりの家をどうするか」「住宅ローンをどう処理するか」という難しい問題が生じます。この記事では、新築離婚の主な原因、家の処分方法の選択肢、住宅ローンが残っている場合の注意点について解説します。
新築離婚とは？マイホーム購入をきっかけに離婚するケース
新築離婚とは、マイホームの建設中または購入直後に離婚に至ることを指します。
「家を建てたばかりなのに離婚するなんて」と意外に感じられるかもしれませんが、家づくりは、資金計画から間取りの決定、引越し後の新生活まで、夫婦の価値観の違いが表れやすい一大イベントです。マイホームの購入をきっかけに夫婦関係が悪化し、離婚に至るケースは、近年では決して珍しくありません。
同じ悩みを抱えている方は多くいらっしゃいますので、「自分たちだけがおかしいのではないか」と思い詰める必要はありません。まずは、新築離婚がなぜ起こるのか、その原因から整理していきましょう。
新築離婚の主な原因｜なぜ家を建てると離婚につながるのか
「家を建てると離婚する」という説を耳にしたことがある方もいるでしょう。もちろん、家を建てること自体が直接の離婚原因になるわけではありませんが、家づくりの過程には、夫婦関係に負荷がかかりやすい要素が数多く含まれています。ここでは、新築離婚につながりやすい代表的な原因を見ていきます。
間取り・設備・予算をめぐる意見の対立
家づくりでは、間取り、キッチン・浴室などの設備、外観、そして予算の配分まで、夫婦で決めるべきことが無数にあります。その一つひとつで意見が合わないと、「話し合いのたびに喧嘩になる」「相手が全く譲ってくれない」というストレスが積み重なっていきます。
家は人生で最も高額な買い物の１つであるだけに、お互いに譲れない部分も多く、金銭感覚や生活スタイルといった根本的な価値観の違いが浮き彫りになりがちです。楽しいはずの家づくりの話し合いが苦痛になり、夫婦関係が冷え込んでしまうケースは少なくありません。
住宅ローンによる経済的プレッシャー
住宅ローンは、30年・35年といった長期にわたり家計に重くのしかかります。毎月の返済に加えて固定資産税や修繕費用の負担もあるため、「思っていたより生活が苦しい」と感じる夫婦も多いものです。
経済的な余裕が失われると、生活費や教育費をめぐる対立が増えるなど、夫婦関係にも悪影響が及びがちです。「住宅ローンがあるけれど離婚したい」と悩む方の多くは、こうした経済的プレッシャーと夫婦関係の悪化が重なった状態にあるといえます。
マイホームブルー（引越し後の環境変化によるストレス）
念願のマイホームに引っ越したにもかかわらず、気分が落ち込んでしまう状態は、「マイホームブルー」と呼ばれます。
通勤・通学時間が長くなった、慣れない土地での近所付き合いがうまくいかない、実家や友人と疎遠になった、思い描いていた生活とのギャップに直面したなど、住環境の変化は想像以上に大きなストレスとなります。そのストレスのはけ口が配偶者に向かい、夫婦間のいさかいが増えて、離婚を考えるきっかけになることもあります。
義両親との関係悪化（同居・近居がきっかけ）
新築を機に、夫または妻の両親との同居や近くに住むことを選択するご家庭もあります。しかし、生活習慣や価値観の異なる義両親との距離が近くなることで、それまで表面化していなかった摩擦が生じることがあります。
「配偶者が自分より親の肩を持つ」「生活への干渉が多い」といった不満が解消されないまま積み重なると、夫婦の信頼関係そのものが揺らいでしまいます。義両親との同居・近居をめぐるトラブルは、離婚の原因として典型的なものの一つです。
もともとあった不満が家づくりで表面化するケース
新築離婚のすべてが、家づくりだけを原因とするわけではありません。もともと夫婦間にあった不満やすれ違いが、家づくりという大きな共同作業を通じて一気に表面化した、というケースも多く見られます。
この場合、「家を建てたこと」はあくまできっかけにすぎず、根本的な原因は別のところにあります。離婚すべきかどうかを冷静に判断するためにも、不満の本当の原因がどこにあるのか、ご自身の状況を一度整理してみることが大切です。
新築離婚した場合、家はどうなる？｜3つの選択肢
夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を離婚に伴って清算するのが、財産分与という制度です。財産分与の対象となる財産は、夫婦が婚姻中に取得した財産になります。そのため、婚姻中に購入・新築した自宅についても、原則として財産分与の対象となります。
そのうえで、新築した家を実際にどう処理するかについては、大きく分けて次の3つの選択肢があります。
① 売却して現金を分ける
自宅を売却し、売却代金から住宅ローンの残債や諸費用を差し引いた残額を夫婦で分ける方法です。現金で公平に清算でき、離婚後に家やローンの問題を持ち越さないという意味で、最もシンプルな方法といえます。
ただし、新築の家であっても、一度入居すると「新築プレミアム」（新築であることによる価格の上乗せ分）が失われ、売却価格が購入価格を下回ることが多い点には注意が必要です。売却額がローン残債を下回る場合には、差額を自己資金で補填しなければ売却自体ができないこともあります（後述のオーバーローンの項目をご参照ください）。
② どちらか一方が住み続け、代償金を支払う
夫婦の一方が離婚後も自宅に住み続け、家を取得する側が相手方に「代償金」を支払って清算する方法です。子どもの学校区や生活環境を変えたくない場合などに、よく選ばれる方法です。
代償金の額は、「家の時価から住宅ローンの残債を差し引いた額」の2分の1が原則的な目安となります。例えば、時価5000万円・ローン残債3000万円であれば、差額2000万円の2分の1にあたる1000万円が代償金の目安です（親からの頭金など特有財産がある場合には、後述のとおり調整が必要です）。
③ 建築中の場合｜契約をキャンセルできるか
「家はまだ建築中だが、離婚が決まってしまった」というケースもあります。
ハウスメーカーや工務店との建築請負契約は、工事が完成するまでの間であれば、注文者側からいつでも解除することができます（民法641条）。ただし、解除にあたっては、既に行われた工事の出来高分の代金や、請負人に生じた損害（違約金）を支払う必要があります。
契約直後であれば負担は比較的小さく済みますが、工事が進むほど、解除に伴う負担は大きくなります。「完成させたうえで売却する」のか「契約を解除して清算する」のか、どちらが得策かはケースバイケースですので、建築中に離婚の話が出た場合には、早い段階で見通しを立てることが重要です。
新築離婚における住宅ローンの扱い｜残債がある場合の注意点
自宅を新築する際に住宅ローンを借りる方は多いと思いますが、その住宅ローン債務も、財産分与の際に考慮されることになります。特に新築直後は、ローン残債が家の時価を上回る「オーバーローン」の状態になりやすいため、注意が必要です。
オーバーローン（ローン残高 ＞ 家の時価）の場合
例えば、自宅の購入代金のほとんどを住宅ローンで支払っている場合、自宅の価値が落ちてオーバーローンになっている可能性もあります。
新築直後にオーバーローンになりやすいのは、主に次のような理由によります。
- 購入価格に登記費用・手数料などの諸費用が含まれており、その分も住宅ローンで借り入れているケースが多いこと
- 一度入居すると「新築プレミアム」が失われ、中古物件として時価が下がること
オーバーローンの場合、家自体にプラスの価値はないため、家そのものは原則として財産分与の対象とはなりません。さらに、自宅や預貯金など、夫婦の財産の総額が、住宅ローンの残額を下回っている場合には、そもそも財産分与の対象財産がないという結論も考えられます。
アンダーローン（家の時価 ＞ ローン残高）の場合
反対に、家の時価がローン残高を上回っている状態を「アンダーローン」といいます。
この場合、時価からローン残債を差し引いた差額（家の実質的な価値）が、財産分与の対象となります。例えば、時価5000万円・ローン残債3000万円であれば、差額の2000万円を夫婦で分けることになります。上記①のように売却して現金で分けることも、②のように一方が住み続けて代償金を支払うことも可能です。
住宅ローンの名義変更・借り換えの問題
離婚にあたって特に注意が必要なのが、住宅ローンの名義の問題です。
「夫名義のローンだが、離婚後は妻が住み続けて、返済も妻が行う」といった取り決めを夫婦間ですること自体は可能です。しかし、当事者同士の合意だけでは、金融機関との関係でローンの名義人を変更することはできません。名義の変更には金融機関の審査・承諾が必要であり、収入状況などによっては認められないことも多いのが実情です。その場合には、住み続ける側の名義で、別の金融機関のローンに借り換えることを検討します。
また、住宅ローンには、ペアローン（夫婦がそれぞれ債務者としてローンを組み、互いに相手の連帯保証人となる形）、連帯債務（1本のローンについて夫婦2人が債務者となる形）、連帯保証（一方が債務者、他方がその連帯保証人となる形）といった組み方があります。どの形かによって、離婚後に各自に残る責任や取るべき対応が異なりますし、連帯保証人から外れることにも金融機関の承諾が必要です。まずはご自身のローン契約の内容を確認したうえで、離婚の条件を検討することが大切です。
親が頭金を出している場合の財産分与はどうなる？
自宅を購入する際に、親が頭金を出してくれている場合も多いかと思います。新築の購入では親から資金援助を受けるケースが非常に多く、この頭金の扱いは、新築離婚の財産分与で特に問題となりやすいポイントです。
頭金が特有財産として認められるケース
夫婦の一方の親が出した頭金は、通常、その親から子である夫または妻への贈与と評価されます。そのため、その頭金に相当する部分については、夫または妻の一方の「特有財産」（夫婦の協力とは無関係に得た財産）となり、財産分与の対象とはならないと考えられます。
もっとも、離婚の場面では、「頭金を出したのは誰か」「夫婦双方への援助ではなかったか」といった点が争いになることがあります。親の口座からの送金履歴といった客観的な資料が重要な証拠となりますので、早めに確認しておきましょう。
特有出資の計算方法
親の頭金が特有財産と認められる場合、家の現在の価値のうち特有財産にあたる部分は、一般に次の計算式で算出します。
不動産の時価 ×（特有出資額 ÷ 不動産の購入価格）＝ 特有財産部分
例えば、購入価格4000万円の家について、夫の親が頭金800万円を出しており、離婚時の時価が3500万円であるとします。この場合の特有財産部分は、
3500万円 ×（800万円 ÷ 4000万円）＝ 700万円
となり、残りの2800万円が夫婦共有部分として財産分与の対象になります（住宅ローンの残債がある場合には、さらにその清算を考慮する必要があります）。
このように、特有財産部分は頭金の額面800万円がそのまま維持されるのではなく、不動産の値上がり・値下がりに応じて増減する点がポイントです。
新築離婚を回避するために夫婦で確認しておくべきこと
ここまで読んで、「できれば離婚は避けたい」と感じている方もいらっしゃるでしょう。家づくりをきっかけとした夫婦関係の悪化を防ぐために、次のような点を意識してみてください。
家づくりの前に資金計画と役割分担を話し合う
家づくりのトラブルの多くは、お金の問題と負担の偏りから生じます。「毎月いくらまでなら無理なく返済できるのか」「教育費や老後資金とのバランスをどう取るのか」といった資金計画に加え、家事・育児の分担やローン返済の分担についても、家づくりを始める前に夫婦でしっかりすり合わせておくことが大切です。
意見が対立した場合は第三者を入れて整理する
夫婦だけで話し合うと、どうしても感情的になりやすいものです。意見が対立したときには、ファイナンシャルプランナーや住宅コーディネーターなどの専門家といった中立的な第三者を交えて論点を整理すると、冷静に判断しやすくなります。
「どちらの意見が正しいか」ではなく、「自分たちの家庭にとって何が最適か」という視点で話し合える場を持つことが、関係悪化の予防につながります。
「離婚したい」と感じたら早めに弁護士に相談する
「住宅ローンを組んだばかりだから離婚できない」と思い込んでいる方もいらっしゃいますが、これは誤解です。住宅ローンが残っていても離婚することはできますし、家やローンの処理にも、これまで見てきたとおり複数の選択肢があります。
むしろ、悩みを抱えたまま時間が経過すると、選択肢が狭まったり、不利な条件で合意してしまったりするおそれがあります。離婚を考え始めた段階で弁護士に相談すれば、「離婚した場合にどうなるか」という見通しを踏まえて、離婚するかどうかそのものを冷静に判断できるようになります。
新築離婚で後悔しないために知っておくべきポイント
実際に新築離婚を進めることになった場合に、後悔しないために押さえておきたいポイントを紹介します。
感情的に売却を急がない
「一日も早く関係を清算したい」という気持ちから、焦って自宅を売却してしまうのは危険です。相場より安く手放してしまったり、オーバーローンの場合には、売却によってかえって多額の自己資金の持ち出しが発生したりするリスクがあります。
売却するかどうかは、査定額とローン残債を正確に把握し、様々な選択肢とも比較したうえで判断しましょう。
不動産の適正な査定を受ける
財産分与の前提となる「家の時価」は、査定する会社によって大きく変わることがあります。1社の査定額をうのみにせず、複数の不動産会社に査定を依頼して、適正な時価を把握することが重要です。
夫婦間で時価の認識が食い違うと、財産分与の話し合いがまとまらない原因にもなります。
離婚条件（養育費・慰謝料等）と合わせてトータルで考える
家の処理は重要な問題ですが、離婚の際に決めるべき条件はそれだけではありません。財産分与のほかにも、養育費、慰謝料、年金分割、子どもがいる場合の親権や面会交流など、多岐にわたります。
「家に住み続けられるなら、他の条件は譲ってもよい」といった判断が、長期的にみると大きな不利益につながることもあります。家の問題だけを切り離して考えるのではなく、離婚全体の条件のバランスを見ながら、トータルで検討することが大切です。
新築離婚のお悩みは専門家への相談が重要
以上のとおり、新築した自宅についても、財産分与の対象となります。しかし、これをどのように清算していくのかという点については、住宅ローンが残っていたり、両親からの頭金の援助を受けているような場合には、問題が複雑になってきます。
このように、新築離婚には、財産分与・住宅ローン・親からの援助、さらに建築中であれば請負契約の処理など、複数の法律問題が絡み合います。自己判断で進めてしまうと、本来受け取れるはずの財産を受け取れなかったり、離婚後もローンのリスクを抱え続けたりするおそれがあります。なお、夫婦間の話し合いで解決できない場合には、家庭裁判所の調停などの手続を利用することになります。
自宅を新築したばかりの場合の財産分与について、見通しを立てたい方は、離婚相談に強い丸の内ソレイユ法律事務所へご相談ください。ご事情を丁寧にうかがったうえで、家と住宅ローンの処理を含めた、最適な解決の道筋をご提案いたします。
関連記事：結婚したばかりだけれど離婚したい方へ
参考：裁判所 裁判所を利用する
まとめ｜新築離婚は「家をどうするか」の判断が最も重要
最後に、この記事のポイントをまとめます。
- 新築離婚は決して珍しいものではなく、家づくりの過程で夫婦の問題が顕在化するケースが多い
- 婚姻中に新築した家は、原則として財産分与の対象になる
- 住宅ローンの残債の状況（オーバーローンかアンダーローンか）によって、取るべき対応は大きく異なる
- 親が頭金を出している場合には、特有財産の扱いに注意が必要
- 感情的な判断を避け、早めに専門家に相談することが、後悔しないための最大のポイント
新築離婚では、「家をどうするか」の判断が、離婚後の生活を大きく左右します。丸の内ソレイユ法律事務所では、新築住宅や住宅ローンが絡む離婚のご相談を数多くお受けしています。おひとりで悩まず、まずはお気軽にお問い合わせください。
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