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離婚時には、預貯金や保険、退職金など様々な財産について財産分与を行いますが、その中でも特に判断が難しいのが自宅マンションです。
婚姻中に購入したマンションは、原則として夫婦が協力して形成した共有財産にあたるため、離婚時には財産分与の対象となります。しかし、マンションは預貯金のように簡単に半分ずつ分けることができる財産ではありません。そのため、「売却するべきか」「どちらかが住み続けるべきか」「住宅ローンが残っている場合はどうすればよいのか」など、多くの問題について検討する必要があります。
また、「マンションの名義が夫だけだから妻には権利がない」「住宅ローンの契約者だけがマンションを取得できる」と考えられている方も少なくありません。しかし、実際には名義だけで財産分与の対象かどうかが決まるわけではなく、購入時の事情や婚姻中の家計状況なども重要な判断要素となります。
本記事では、離婚時のマンションの財産分与について、代表的な分与方法や住宅ローンが残っている場合の注意点、税金の問題まで分かりやすく解説します。
離婚時にマンションは財産分与の対象になる？
離婚時のマンションが財産分与の対象になるかどうかは、「いつ、どのように取得した財産なのか」が重要なポイントになります。
一般的に、婚姻期間中に夫婦が協力して購入したマンションは、夫婦の共有財産として扱われ、離婚時には財産分与の対象となります。
一方で、婚姻前から所有していたマンションや、相続・贈与によって取得したマンションは、原則として「特有財産」にあたり、財産分与の対象にはなりません。もっとも、婚姻前から所有していたマンションであっても、婚姻後に夫婦の収入から住宅ローンを返済していた場合には、その返済によって形成された財産的価値について財産分与の対象となる可能性があります。
名義が夫（妻）だけでも財産分与の対象になる？
「マンションの登記名義が夫（妻）だけだから、妻（夫）は何も請求できない」と誤解されることがあります。
しかし、財産分与では登記名義だけで判断されるわけではありません。例えば、夫名義で住宅ローンを組み、マンションを購入した場合であっても、婚姻中の生活費や住宅ローンの返済を夫婦が共同で支えていたのであれば、そのマンションは原則として夫婦の共有財産として評価されることになります。
専業主婦（主夫）の場合でも、家事や育児を通じて夫婦の財産形成に貢献していたと評価されるため、「収入がなかったから財産分与を受けられない」ということにはなりません。
このように、マンションの財産分与では形式的な名義ではなく、「夫婦が協力して築いた財産であるか」が重視されます。
財産分与の対象となる財産については、裁判所の案内も参考になります
離婚時にマンションを分ける主な2つの方法
預貯金であれば残高を折半することは比較的容易ですが、マンションは一つの不動産であるため、物理的に半分へ分けることはできません。
そのため、離婚時の財産分与では、マンションの扱いについて次のいずれかの方法を選択するのが一般的です。
- マンションを売却し、現金化して分ける方法
- 一方がマンションを取得し、他方へ代償金を支払う方法
どちらの方法が適しているかは、住宅ローンの有無、子どもの生活環境、離婚後の収入や資金計画などによって異なります。
例えば、住宅ローンが完済されており、双方とも新たな住居へ転居する予定であれば、売却して現金を分ける方法が最も公平で分かりやすいケースが多いでしょう。一方、小さなお子様がおり、転校を避けたい事情がある場合や、離婚後も同じマンションに住み続けたい事情がある場合には、一方がマンションを取得する方法が選択されることもあります。
①マンションを売却して現金で分ける方法
マンションの財産分与でもっとも多く選択されている方法が、マンションを第三者へ売却し、売却代金を夫婦で分配する方法です。現金化することで公平に財産を分けやすくなるだけでなく、住宅ローンを完済できれば、離婚後もローンの負担が残らないというメリットがあります。
もっとも、住宅ローンの残高や売却価格によっては、この方法を選択することが難しいケースもあるため、事前に十分な確認が必要です。
売却した場合の基本的な清算の流れ
マンションを売却した場合には、一般的に次のような流れで清算を行います。
- マンションを売却し、売却代金を受け取る
- 仲介手数料や登記費用などの売却費用を支払う
- 住宅ローンが残っている場合は残債を返済する
- 最後に残った金額を財産分与として夫婦で分配する
この方法では、不動産そのものを分ける必要がなく、最終的には現金で清算できるため、離婚後のトラブルを避けやすいというメリットがあります。もっとも、売却価格が想定より低かった場合には、受け取れる金額が少なくなることもあるため、複数の不動産会社へ査定を依頼し、市場価格を把握したうえで売却を進めることが重要です。
住宅ローンが残っている場合の注意点（オーバーローン）
マンションを売却して財産分与を行う場合に、最も注意しなければならないのが住宅ローンの残債です。特に、マンションの売却価格よりも住宅ローン残高の方が多い状態は、「オーバーローン」と呼ばれます。
例えば、
- マンションの売却価格：2,500万円
- 住宅ローン残高：3,000万円
という場合には、売却しても500万円不足することになります。
【オーバーローンでは売却益が生じない】
マンションを売却すると、通常は売却代金から住宅ローンを完済しなければなりません。しかし、オーバーローンの場合には売却代金だけではローンを返済できないため、売却益は全く残りません。
その結果、財産分与として分配できる財産が存在しないケースもあります。
【住宅ローンは原則として一括返済が必要】
住宅ローンには、多くの場合「マンションを売却した場合には残債を一括返済する」という契約内容が定められています。
そのため、
- 預貯金
- 他の資産
- 親族からの援助
などによって不足分を準備できなければ、金融機関の承諾を得られず売却できないこともあります。
オーバーローンの状態では、「売却すれば解決する」と安易に考えるのではなく、まずローン残高とマンションの時価を正確に把握することが重要です。
マンション売却時にかかる税金の注意点
マンションを売却した場合には、譲渡所得税が課税される可能性があります。もっとも、「売却したら必ず税金がかかる」というわけではありません。
譲渡所得税は、
売却価格 － 取得費 － 譲渡費用
などによって計算される譲渡所得が生じた場合に課税されます。
さらに、自宅を売却した場合には一定の要件を満たせば3,000万円特別控除などの特例が利用できるケースもあります。
もっとも、適用要件は複雑であり、離婚の時期や売却時期によって利用できる制度が異なる場合もあります。そのため、売却を検討する際には、税理士などの専門家にも相談しながら進めることをおすすめします。
②マンションを一方が取得し、代償金を支払う方法
離婚後も現在のマンションに住み続けたい場合には、一方の配偶者がマンションを取得し、他方に代償金を支払う方法が選択されることがあります。
例えば、
- 子どもの転校を避けたい
- 通学区域を変えたくない
- 高齢の親と同居している
- 長年住み慣れた家を手放したくない
といった事情がある場合には、この方法が有力な選択肢になります。
もっとも、「住み続けたい」という希望だけで実現できるものではありません。住宅ローンや代償金を負担できるだけの経済力があるかどうかも重要な判断要素になります。
マンションの評価額と代償金の考え方
代償金は、マンションの正味の財産価値を基準として算定するのが一般的です。
基本的な計算方法は次のとおりです。
マンションの時価 − 住宅ローン残債 ＝ 正味の価値
そして、この正味の価値を夫婦で公平に分けるため、通常はその2分の1相当額を代償金として支払います。
例えば、
- マンション時価：5,000万円
- ローン残債：2,000万円
であれば、正味の価値は3,000万円となります。
そのため、マンションを取得する側は、他方へ約1,500万円の代償金を支払うことが基本的な考え方になります。
もっとも、実際には、
- 子どもの監護状況
- 他の財産との調整
- 預貯金の分配
- 退職金や保険の有無
なども含めて総合的に財産分与を行うため、必ずしも機械的に2分の1となるわけではありません。
代償金と贈与税のリスク
「夫婦同士だから税金は関係ない」と考えてしまう方も少なくありません。しかし、代償金を全く支払わない場合や、本来支払うべき金額より極端に少額しか支払わない場合には、税務上「財産を無償で譲り受けた」と評価される可能性があります。その結果、一定の場合には贈与税の問題が生じることもあります。
もちろん、すべてのケースで贈与税が課税されるわけではありませんが、安易に「名義だけ変更すればよい」と考えることは避けるべきです。代償金の金額については、不動産の評価額や他の財産とのバランスも踏まえ、合理的な内容となるよう慎重に検討する必要があります。
住宅ローンの名義変更・借り換えの問題
マンションを一方が取得する場合には、住宅ローンの名義にも注意しなければなりません。
よくある誤解として、
「離婚協議書に『妻が住宅ローンを支払う』と書けば問題ない」
と思われる方がいます。
しかし、住宅ローンは金融機関との契約です。そのため、夫婦間でどのような合意をしても、それだけで金融機関との契約内容が変更されるわけではありません。
【所有権と住宅ローンの名義が異なるケース】
例えば、
- 妻がマンションを取得する
- 住宅ローンは夫名義のまま
というケースがあります。
この場合、夫はマンションに住んでいないにもかかわらず、金融機関に対して返済義務を負い続けることになります。もし妻が返済できなくなった場合には、金融機関はローン契約者である夫へ請求することになります。このような状況は、離婚後の大きなトラブルにつながる可能性があります。
【借り換えが必要になることもある】
マンションを取得する配偶者が住宅ローンも引き継ぎたい場合には、
- 金融機関の承諾
- 新たな住宅ローン契約
- 借り換え
などが必要になるケースがあります。
もっとも、借り換えには金融機関の審査があります。離婚後の収入だけでは希望額の融資を受けられないことも珍しくありません。
そのため、「離婚協議が終わってから考える」のではなく、協議の段階から金融機関へ相談しておくことが重要です。
離婚後もマンションに住み続けることはできる？
「子どものためにも現在の家に住み続けたい」
これは離婚相談でも非常に多いご希望です。もちろん、離婚後もマンションに住み続けること自体は可能です。
しかし、そのためには次のような条件を満たせるかを慎重に検討する必要があります。
- 所有権を取得できるか
- 住宅ローンを返済できるか
- 管理費・修繕積立金を負担できるか
- 固定資産税を支払えるか
住宅ローンだけではなく、マンションには毎月様々な維持費がかかります。特に築年数が古くなると修繕積立金が増額されるケースもあります。また、将来収入が減少した場合でも支払いを継続できるかどうかも重要です。感情面だけではなく、離婚後10年、20年先まで見据えた生活設計を立てることが大切です。
住宅ローンが残っているマンションの財産分与で失敗しやすいポイント
住宅ローン付きマンションの財産分与では、次のような失敗例が少なくありません。
① 時価を調べないまま話し合いを進める
マンションの価値を把握しないまま協議すると、代償金が適正か判断できません。
不動産会社による査定は複数社へ依頼することをおすすめします。
②ローン残高を確認していない
住宅ローン残高は毎月変動します。古い返済予定表だけではなく、金融機関から最新の残高証明書を取得しておきましょう。
③名義だけ変更すればよいと思っている
登記名義と住宅ローン契約は別問題です。所有権を変更しても、ローン契約者が変更されるわけではありません。
④ペアローン・連帯保証人を見落としている
最近では夫婦でペアローンを組んでいるケースも増えています。また、一方が連帯保証人になっている場合もあります。これらは通常の住宅ローン以上に複雑な問題となるため、金融機関との調整が不可欠です。
⑤感情だけで住み続けることを決める
「思い出の家だから」「子どもがかわいそうだから」
という理由だけで住み続けることを選択すると、離婚後に返済が困難になることがあります。将来の家計まで見据えた判断が必要です。
離婚におけるマンションの財産分与は専門家への相談が重要
マンションの財産分与では、
- 民法
- 不動産
- 登記
- 住宅ローン
- 税金
など、多くの専門知識が関係します。
さらに、
- 不動産会社
- 金融機関
- 税理士
との調整が必要になることも少なくありません。
夫婦だけで協議を進めると、
- 財産評価を誤る
- ローンの問題を見落とす
- 不利な条件で合意してしまう
といったリスクがあります。
弁護士へ早期に相談することで、
- 財産分与の見通し
- 適正な代償金
- 離婚協議書の作成
- 金融機関との調整方法
などについて具体的なアドバイスを受けることができます。
丸の内ソレイユ法律事務所では、離婚・男女問題に関する豊富な相談実績をもとに、お客様一人ひとりの事情に応じた財産分与の方法をご提案しています。
まとめ｜離婚時のマンション財産分与は「方法選択」と「ローン整理」がカギ
婚姻中に取得したマンションは、原則として財産分与の対象になります。
もっとも、マンションは預貯金とは異なり分割できないため、
- 売却して現金化する方法
- 一方が取得して代償金を支払う方法
のいずれかを選択することになります。
どちらを選択する場合でも、
- マンションの時価
- 住宅ローン残高
- 所有名義
- ローン契約者
- 税金
- 離婚後の返済能力
を総合的に検討することが重要です。
マンションは生活の基盤となる大切な財産です。離婚後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、早い段階で弁護士へ相談し、ご自身の状況に合った財産分与の方法を検討することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q1 夫名義のマンションでも財産分与の対象になりますか？
婚姻中に夫婦が協力して取得したマンションであれば、名義が夫だけでも財産分与の対象になる可能性があります。
Q2 住宅ローンが残っていても売却できますか？
可能ですが、オーバーローンの場合には不足額を自己資金などで補う必要があり、金融機関の承諾が必要になることがあります。
Q3 子どものために住み続けたい場合はどうすればよいですか？
所有権や住宅ローンの整理に加え、離婚後も返済や維持費を負担できるかを十分に検討する必要があります。
Q4 代償金は必ず支払わなければなりませんか？
必ずではありませんが、適正な清算を行わないと税務上の問題や後日の紛争につながる可能性があります。
Q5 住宅ローンの名義だけ変更できますか？
金融機関の承諾が必要となり、審査によっては認められない場合もあります。
Q6 財産分与に税金はかかりますか？
譲渡所得税や贈与税などが問題となる場合があります。適用できる特例もあるため、事前に確認することが重要です。
Q7 マンションの価値はどのように決めますか？
不動産会社の査定や、不動産鑑定士による鑑定などを参考に時価を把握するのが一般的です。
Q8 離婚協議書にはどのような内容を記載すべきですか？
マンションの帰属、代償金の金額・支払方法、住宅ローンの取扱い、所有権移転の時期などを明確に定めておくことが重要です。
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