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任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの残高が売却価格よりも上回るオーバーローン状態の物件について、金融機関の同意を得て抵当権を解除してもらい、物件を売却することです。売却金は住宅ローンの返済に充てますが、完済しきれない部分については、自己資金で補ったり、自己資金も不足する場合は、新たに返済計画を立てた上で返済していくことになります。
離婚時に「任意売却」を検討するケースは、大きく分けて３つ
①夫婦２人での合算収入を前提で返済額を決めていた場合
ひとつは、夫婦２人の収入を前提に住宅ローンの返済額を決めていた場合です。離婚前には２人の収入を前提に負担していた返済額が、離婚後はどちらか一方が一人で負担しなければなりません。その結果、負担が重くなって返済しきれない、という事態も生じ得ます。これでは、離婚後もこのまま持ち家を維持することが難しいため、任意売却を検討することになります。
②夫が主たる債務者、妻が連帯保証人の場合
二つ目は、夫婦の一方が持ち家を所有し、主たる債務者として住宅ローンを借りているものの、もう一方が連帯保証人または連帯債務者になっている場合です。たとえば、夫が主たる債務者、妻が連帯保証人となっている場合、夫婦が離婚しても、金融機関との関係ではこの立場は変わりません。離婚後、夫が返済できなくなれば、金融機関は、連帯保証人である妻に対し、住宅ローンを一括で返済するよう請求してきます。このような事態を避けるために、離婚時に任意売却を検討することになります。
③離婚後に所有物件に住まない場合
三つめは、離婚後、夫婦のいずれもが物件に住むことを希望しない場合です。オーバーローンである以上、売却せずに賃貸に出すなどの方法も検討できますが、夫婦共有の不動産の場合、離婚後も賃貸管理等でやり取りしなければならず、トラブルになりがちです。このような事態を避けるために、離婚時に任意売却を検討することになります。
任意売却となるケースとは
離婚時に任意売却を検討するケースは、離婚後、何らかの事情により住宅ローンを返済できなくなったときに、金融機関が抵当権を実行して持ち家を競売にかけ、その結果、自宅を失うことになるリスクがある程度見込まれる場合が多いです。
競売手続による売却は、市場価格の６割から７割とされており、また、落札者の都合で立ち退きを余儀なくされたり、競売情報等が公開されてプライバシーが守られないなどの事情があるため、競売になるぐらいなら、その前に任意で売却してしまった方がメリットが大きい、ということになります。
もっとも、任意売却も、メリットばかりではありません。
そもそも、金融機関の同意がなければ、任意売却をすることはできません。
また、仮に任意売却ができたとしても、築年数が長く老朽化が激しい家や、利便性の低い不動産は、そもそも売れないこともあります。売却できたとしても、残債務を返済する方法を検討しなければなりません。メリット・デメリットをよく検討した上で、「任意売却」に踏み切るかどうか決断するようにしましょう。
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